Съсобствеността върху общи имоти може да бъде прекратена чрез два основни способа – съдебна или доброволна делба. Най-често съсобственост възниква при наследяване и при прекратяване на брака. Възможно е съсобствеността да възникне и по силата на закона, както е при съпружеската имуществена общност. В случай че съсобствениците са съпрузи, общата собственост може да се прекрати по време на брака чрез брачен договор.
Когато собствеността върху един имот принадлежи на две или повече лица, често се появяват разногласия между тях. Това създава значителни затруднения при управлението и ползването на общия имот. Напр., за да бъде отдаден под наем или под аренда съсобствен имот е необходимо съгласието на съсобствениците, притежаващи повече от 50% от собствеността. Също така, за да продаде своята част от имота съсобственикът първо трябва да я предложи на другите съсобственици.
Когато отношенията между съсобствениците са изострени и не могат да постигнат съгласие помежду си, ликвидирането на съсобствеността се извършва чрез съдебна делба. Понякога това е единственият възможен вариант. Напр., когато някой от наследниците е от дълги години в чужбина и не може да бъде намерен. Това обаче е сложна, скъпа и продължаваща с години съдебна процедура.
От своя страна, доброволната делба е бърз и изискващ значително по-малко средства начин за прекратяване на съсобственост.
Сключване на договор за доброволна делба
Договорът за доброволна делба се сключва в писмена форма с нотариалната заверка на подписите. Той има силата на нотариален акт.
Договор за доброволна делба може да се подпише при всеки нотариус, независимо от местонахождението на имотите. Това е едно от съществените предимства на този договор.
В доброволната делба трябва задължително да участват всички съсобственици или наследници.
Няма пречка всички или някой от тях да се представляват от пълномощник. В този случай пълномощното трябва да е нотариално заверено. Също така, съсобственикът трябва да завери и няколко декларации, тъй като обстоятелствата, посочени в тези декларации, не могат да бъдат декларирани от пълномощник, дори и изрично да е упълномощен за това.
Ако някой от съсобствениците или наследниците не участва, договорът за доброволна делба ще бъде нищожен.
При доброволна делба всеки съсобственик трябва да получи дял.
Това е условие за валидност на делбата. Делът може да се формира от имот, пари или други права. Например:
- да се получи недвижим имот/и;
- да се получи парично уравнение – когато няма отделни имоти за всеки от наследниците или се дели само един имот;
- да се поеме задължение за издръжка и гледане на съсобственик вместо уравнение на дял – когато в делбата участват родител и деца;
- да се запази вещното право на пожизнено ползване върху имота, който се пада в дял на другия съсобственик – когато в делбата участват родител и деца;
- да се запази право на рента от имота вместо уравнение на дял и др.
При доброволна делба съсобствениците имат широка свобода на избор. Те могат да решат един от тях да получи имота и да плати на другите парично уравнение, респ. тези, които получават в дял по-големи имоти, да платят парично уравнение на тези, които получават в дял по-малки имоти.
Няма пречка и един имот да се сложи в дял на двама от съсобствениците. Това е често срещано при доброволна делба на наследствени имоти между много наследници. Разбира се, след това наследниците, които са получили в общ дял един имот, ще трябва да направят нова делба помежду си, да продадат заедно имота и т.н.
С договора за делба може да се поделят и само някои от съсобствените имоти.
Доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект е допустима само ако обособените дялове или части могат да се ползват самостоятелно.
Също така, не може чрез делба нивите да се разделят на части, по-малки от 3 декара, ливадите – на части, по-малки от 2 декара, а лозята и овощните градини – на части, по-малки от 1 декар.
Необходими документи
За сключване на договор за доброволна делба, нотариусите изискват следните документи:
- документ за собственост на имота/ите – нотариален акт (за покупко-продажба, за дарение, констативен нотариален акт), саморъчно или нотариално завещание, съдебно решение, договор за доброволна делба, решение на Поземлената комисия или Общинската служба „Земеделие и гори“ за възстановяване на имота и др.;
- скица на имота или схема на самостоятелен обект в сграда. Ако от един имот ще се образуват няколко нови имоти, трябва да се представи и скица-проект за разделяне. Утвърден архитектурен план се изисква при разделяне на жилище;
- удостоверение за данъчна оценка;
- удостоверение за наследници, ако делбата е между наследници;
- съдебно решение за прекратяване на брака, ако делбата е между бивши съпрузи;
- декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД, по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП и по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП.
Вписване на договора за доброволна делба
Договорът за доброволна делба трябва да бъде вписан в Службата по вписванията по местонахождението на имота/ите, които се делят.
Вписването на договора обаче има само оповестително действие. Съсобствеността се прекратява с подписване на договора за делба.
В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие във връзка с делба на съсобствени имоти, свържете се с нас на e-mail: office@kgmp-legal.com
Изпратете запитване