Междусъседските отношения често пораждат сериозни правни казуси и напрежение, като някои от тях могат да доведат и до изваждане на собственик, наемател или обитател от сградата. Всеки собственик, наемател или обитател в сграда в режим на етажна собственост има задължения, като неизпълнението на някои от тях може да бъде санкционирано с решение на Общото събрание за изваждането им. Предвид тежестта на тази санкция, процедурата за вземане на такова решение, както и предпоставките за него, са конкретно определени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
Решението на Общото събрание за изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост е винаги срочно. Максималният законов срок е до 3 години.
Кой може да бъде изваден от сграда в режим на етажна собственост?
С решение на Общото събрание на етажните собственици от сградата могат да бъдат извадени:
- собственик на етаж или на самостоятелен обект, респ. съсобственик на такъв обект в режим на етажна собственост;
- лице с вещно право на ползване върху обект в режим на етажна собственост;
- обитатели. Това са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. Най-често това са наематели, пренаематели, ползватели или заематели.
Кога може да се приложи процедурата?
Предпоставките за изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост са посочени в чл. 45 от Закона за собствеността, а именно:
- ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Не е необходимо да е избухнал пожар или да са причинени повреди. Достатъчно е да е била създадена реална опасност за тяхното настъпване;
- ако систематично нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Съгласно съдебната практика, системно е нарушение, което е от един и същ тип и е извършено най-малко 3 пъти.
Макар и широко описани, все пак не за всяко нарушение може да се прибегне към такава крайна мярка. Общото събрание може да вземе такова решение само ако е застрашен общия интерес на етажните собственици. Преобладаващата съдебна практика приема, че за неплатени задължения за управление, поддържане и/или ремонт на общи части Общото събрание не може да вземе решение за изваждане на собственик, наемател или обитател от сградата.
За да има доказателства за извършените нарушения, препоръчваме да се сигнализират съответните държавни органи. Подадените до тях сигнали и резултатите от извършените проверки ще послужат не само за обосноване на решението на Общото събрание, но и в евентуален съдебен спор във връзка с обжалването му. Ако това се прави от лица, различни от домоуправителя, е добре последният да бъде надлежно уведомен и да докладва за съответните нарушения пред Общото събрание.
Каква е процедурата по изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост по решение на Общото събрание?
Задължителна предпоставка е лицето да е било предупредено писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота. Предупреждението трябва да се отнася за конкретно нарушение, а не по принцип. В него следва да се опишат конкретните действия, които съставляват нарушението, времето и мястото на извършването им. Също така, то трябва да съдържа срок за преустановяване на нарушението. Нарушителят следва да бъде изрично предупреден, че след изтичане на срока ще се стигне до вземане на решение за изваждането му от имота за срок до 3 години, ако не е коригирал поведението си.
Предупреждението трябва да бъде връчено на нарушителя.
Невръчването на такова писмено предупреждение представлява съществено нарушение на процедурата, съгласно съдебната практика. С оглед доказване на връчването, е необходимо предупреждението да е връчено лично на лицето или с нотариална покана.
След изтичане на срока по предупреждението, се свиква Общо събрание по правилата в ЗУЕС. Важно е да бъдат спазени стриктно всички законови изисквания (поканата да е обявена в законовия срок, с надлежен дневен ред, да е спазен кворума, вкл. и спадащ такъв и т.н.). В противен случай, при оспорване на решението на Общото събрание съдът ще го отмени на процедурни основания.
В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Това е важно, за да се прецени ще бъде ли постигнато предвиденото в закона квалифицирано мнозинство за вземане на решението за изваждане.
Общото събрание приема решения за изваждане на собственик или ползвател с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя.
Собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването.
За изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части.
Решението следва да бъде надлежно протоколирано и подписано от Председателстващия и протоколчика на събранието. Задължително съставете списък на присъстващите със съответните идеални части, където всеки да се разпише. Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието. Отказът да се подпише протокола се отбелязва в него.
Председателят на управителния съвет (управителят) в 7–дневен срок поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите.
Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
Решението за изваждане може да бъде обжалвано пред районния съд в 30-дневен срок от уведомяването за изготвения протокол от събранието.
Как се изпълнява решението на Общото събрание на етажните собственици?
Изваденият собственик, ползвател или обитател могат доброволно да напуснат имота в определения в решението на Общото събрание срок. Ако не е определен срок, извадените лица трябва да освободят имота в 14-дневен срок от оповестяването на решението. Препоръчително е срокът, определен от Общото събрание, да не е твърде кратък.
Ако не напуснат доброволно, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилагат препис от решението на общото събрание и екземпляр от писменото предупреждение. Има обаче съдилища, които приемат, че редът по чл. 410 от ГПК е неприложим. Според тях, при липса на доброволно изпълнение на решението на Общото събрание, трябва да се предяви иск по чл. 45 от Закона за собствеността.
След влизане в сила на заповедта по чл. 410 от ГПК или на съдебното решение, с което се уважава предявения иск, председателят на управителния съвет (управителят) трябва да се обърне към съдебен изпълнител. Именно той ще извърши принудителното извеждане от имота.
В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие за изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост, свържете се с нас на тел.: 02 851 72 59 или по e-mail: office@kgmp-legal.com
Изпратете запитване