Σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης στη Βουλγαρία, ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) παρέχει στον μισθωτή (ενοικιαστή) το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει την ιδιοκτησία (το μίσθιο) για έναν καθορισμένο χρόνο και την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλλει το συμφωνημένα μίσθωμα.

Σύμφωνα με τη βουλγαρική νομοθεσία, ισχύει ακόμη και προφορική συμφωνία ενοικίασης. Συνιστάται ωστόσο, να συνάψετε γραπτώς τη σύμβαση ενοικίασης.

Σε περίπτωση συμβολαίου εμπορικής μίσθωσης, συνιστάται επίσης η επαλήθευση των υπογραφών από συμβολαιογράφο και η εγγραφή της σύμβασης στο Μητρώο Ακινήτων. Το πλεονέκτημα μιας τέτοιας εγγραφής είναι ότι η σύμβαση παραμένει έγκυρη και δεσμευτική για τον νέο ιδιοκτήτη για τον όρο που αναφέρεται σε αυτήν σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου.

Η μόνη εξαίρεση στα παραπάνω είναι η σύμβαση γεωργικής μίσθωσης. Για την εγκυρότητά της απαιτείται γραπτή φόρμα με πιστοποίηση υπογραφών από συμβολαιογράφο. Επίσης, αυτές οι συμβάσεις πρέπει να καταχωρηθούν στο Μητρώο Ακινήτων και στο τοπικό Δημοτικό Γραφείο Γεωργίας.

Συνήθως, ο μισθωτής πληρώνει το ενοίκιο για τον πρώτο μήνα και μια προκαταβολή (εγγύηση) στο ποσό του ενοικίου ενός μήνα κατά τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης. Όταν λήξει το συμβόλαιο, η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί στον μισθωτή. Σε περίπτωση που υπάρχουν εκκρεμείς υποχρεώσεις του μισθωτή (π.χ. απλήρωτοι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος και νερού για το ακίνητο), ο εκμισθωτής διατηρεί την κατάθεση και τη χρησιμοποιεί για να τις καλύψει.

Τα μέρη μπορούν επίσης να ορίσουν πρόβλεψη για την αναθεώρηση της τιμής ενοικίασης (π.χ. οι αλλαγές στον δείκτη πληθωρισμού, αλλαγές στις τιμές της αγοράς ενοικίασης κ.λπ.).

Ο φόρος επί των εσόδων από ενοίκια είναι 10%.

Διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης

Μια σύμβαση μίσθωσης στη Βουλγαρία δεν μπορεί να υπογραφεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 10 ετών. Εάν η σύμβαση υπογραφεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ισχύει μόνο για 10 χρόνια.

Σε περίπτωση συμβολαίου εμπορικής μίσθωσης δεν παρέχονται νομικοί περιορισμοί που να περιορίζουν τη μέγιστη διάρκεια.

Ο ελάχιστος όρος μιας σύμβασης ενοικίασης γεωργικής έκτασης είναι 5 γεωργικά έτη. Δεν υπάρχει περιορισμός σχετικά με τον μέγιστο όρο.

Εάν μετά τη λήξη της διάρκειας της σύμβασης, ο ενοικιαστής συνεχίζει να χρησιμοποιεί το ακίνητο χωρίς την αντίρρηση του εκμισθωτή, η σύμβαση ενοικίασης παρατείνεται για αόριστο χρόνο.

Εάν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο παρά την αντίρρηση του εκμισθωτή, οφείλει αποζημίωση και πρέπει να εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών

Ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος να παραδώσει το ακίνητο σε κατάσταση κατάλληλη για τη χρήση για την οποία έχει μισθωθεί. Διαφορετικά, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την επισκευή του ή μία αναλογική μείωση της τιμής μίσθωσης, ή μπορεί να αποφύγει τη σύμβαση μίσθωσης, καθώς και να ζητήσει αποζημίωση σε όλες τις περιπτώσεις.

Ο μισθωτής πρέπει να χρησιμοποιήσει την ιδιοκτησία όπως ορίζεται στη σύμβαση. Καταβάλλει την τιμή ενοικίασης, καθώς και τα έξοδα που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου.

Μικρές επισκευές που σχετίζονται με ζημιές που προκαλούνται από συμβατική χρήση, όπως π.χ. βρώμικοι τοίχοι στα δωμάτια, καταστροφή βρυσών ή κλειδαριών, καθάρισμα ή επισκευή καμινάδων κ.λπ., βαρύνουν τον μισθωτή.

Η επισκευή όλων των άλλων ζημιών, εάν δεν προκληθούν από την ευθύνη του μισθωτή, γίνεται εις βάρος του εκμισθωτή. Εάν ο εκμισθωτής δεν πραγματοποιήσει αυτές τις επισκευές, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει την επισκευή τους ή αναλογική μείωση της τιμής ενοικίασης ή να καταγγείλει τη σύμβαση. Επίσης, μπορεί να ζητήσει αποζημίωση, αλλά μόνο όταν η επισκευή οφείλεται σε λόγους για τους οποίους ευθύνεται ο εκμισθωτής. Εάν ο μισθωτής κάνει την επισκευή μόνος του, μπορεί να αφαιρέσει το κόστος της επισκευής από το ενοίκιο.

Εάν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό μεταξύ των δύο μερών, ο μισθωτής μπορεί να εκμισθώσει το σύνολο ή τμήματα του μισθωμένου ακινήτου χωρίς την συγκατάθεση του εκμισθωτή.

Μεταβίβαση του ακινήτου κατά τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης

Σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου, το συμβόλαιο ενοικίασης παραμένει σε ισχύ για τον συμφωνηθέντα χρόνο ενοικίασης μόνο εάν έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων.

Μια σύμβαση ενοικίασης που συνάπτεται εγγράφως με επικυρωμένες συμβολαιογραφικές υπογραφές των μερών, αλλά δεν έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων, παραμένει δεσμευτική για το νέο ιδιοκτήτη για τον χρόνο που αναφέρεται σε αυτή ή για μέγιστη περίοδο ενός έτους από την ημερομηνία της μεταβίβασης του ακινήτου.

Όταν το συμβόλαιο μίσθωσης δεν γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και δεν είναι καταχωρημένο στο Μητρώο Ακινήτων, αλλά ο μισθωτής έχει στην κατοχή του το ακίνητο, η σύμβαση είναι δεσμευτική για το νέο ιδιοκτήτη ως σύμβαση μίσθωσης με αόριστο χρόνο.

Ο εκμισθωτής οφείλει αποζημίωση στον μισθωτή εάν ο τελευταίος στερηθεί τη χρήση του μισθωμένου ακινήτου πριν από τη λήξη της διάρκειας της μίσθωσης λόγω της μεταβίβασης του ακινήτου.

Λήξη της σύμβασης μίσθωσης

Συνήθως, η σύμβαση μίσθωσης στη Βουλγαρία λήγει με τη λήξη της θητείας του.

Το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί επίσης να τερματιστεί:
  • με αμοιβαία συγκατάθεση των μερών, ή
  • λόγω συμβατικής παραβίασης ενός από τα μέρη, ή
  • λόγω αντικειμενικής αδυναμίας απόδοσης κ.λπ.

Εάν η σύμβαση είναι αορίστου χρόνου, καθένα από τα δύο μέρη μπορεί να την καταγγείλει με προειδοποίηση ενός μηνός. Αν όμως η μίσθωση είναι ημερήσια αρκεί ειδοποίηση μιας ημέρας.

Σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης, ο μισθωτής θα επιστρέψει το ακίνητο. Οφείλει αποζημίωση για τις ζημιές που προκλήθηκαν κατά τη χρήση του ακινήτου, εκτός εάν αποδείξει ότι οφείλεται σε λόγους για τους οποίους δεν ευθύνεται ο ίδιος. Οφείλει επίσης αποζημίωση για τις ζημιές που προκλήθηκαν από μέλη της οικογένειάς του ή από τους υπομισθωτές του.

Για περισσότερες πληροφορίες ή για οποιαδήποτε ενέργεια υπογραφής ή τροποποίησης συμβολαίων ενοικίασης, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω στο e-mail: office@kgmp-legal.com ή τηλεφωνήστε μας στο: +359 2 851 72 59.


Στείλτε μια ερώτηση

Επαφές