La ley búlgara permite a los ciudadanos extranjeros o entidades legales comprar una propiedad inmobiliaria en Bulgaria.

Los ciudadanos de la EU y las entidades legales pueden comprar apartamentos, casas con jardines, parcelas que se encuentran dentro de la zonificación de los asentamientos, apartamentos que vienen con partes ideales de la tierra, oficinas y otras propiedades comerciales.

Todas otras personas extranjeras no pueden comprar terrenos o partes ideales de los terenos. Si desean comprar casas con jardin, parcelas reguladas u otros bienes inmuebles que vengan con partes ideales de la tierra, deben establecer una empresa búlgara.

La adquisición de tierras agrícolas en Bulgaria está sujeta a limitaciones adicionales tanto para los ciudadanos como para las personas jurídicas y no pertenecientes a la UE.

Para verificar que la compra de la propiedad no oculte sorpresas, se recomienda consultar con un abogado antes de firmar cualquier contrato, así como durante cada paso del proceso de compra-venta.

El due diligence de bienes inmuebles incluye, pero no se limita a:
  • determinar la propiedad de la propiedad;
  • existencia de cargas, testamentos, demandas judiciales, ejecución o procedimientos de seguridad; impuestos no pagados, facturas de electricidad, agua y calefacción; requisitos de construcción, etc.
  • También es importante si el vendedor está casado y si el esposo consiente en vender la propiedad.

El proceso de compra consta de los siguientes pasos:

                           1. Contrato de depósito

Las agencias inmobiliarias requieren que el comprador firme un contrato de depósito. El objetivo principal de dicho contrato es que la propiedad se reserve para el comprador y ya no esté disponible para la venta.

El importe de la tarifa de reserva generalmente varía entre 500 EUR y 2000 EUR.

Si el comprador tiene derecho a la devolución de la tarifa pagada depende de los términos del contrato de depósito. Más probable, la tarifa de reserva no es reembolsable si el comprador no cambia el contrato preliminar o la escritura notarial dentro del período de tiempo especificado. Para evitar disputas, se recomienda que el comprador solicite a un abogado que revise el contrato antes de que el comprador entre en él y pague la reserva.

Tenga en cuenta que no es un contrato de agente inmobiliario. Por lo general, la tarifa del agente es del 2% al 4% del precio de la propiedad, debida al firmar un contrato preliminar o una escritura notarial, a excepción de aquellas propiedades para las cuales se establece explícitamente que no hay comisión del comprador.

                           2. Contrato preliminar

El contrato preliminar para comprar una propiedad inmobiliaria en Bulgaria se celebrará por escrito. Contiene disposiciones sobre los términos y condiciones esenciales del contrato final:
  • una descripción de la propiedad;
  • el precio de venta;
  • las condiciones y condiciones de pago;
  • una fecha límite para la firma de la escritura notarial;
  • las condiciones y términos para la construcción de la propiedad – para propiedades sobre plano;
  • garantías y compromisos de las partes;
  • transferencia de la posesión sobre la propiedad;
  • una indemnización por daños y perjuicios del incumplimiento de las obligaciones de las partes, etc.

En general, el comprador paga el 10% del precio acordado como depósito de garantía en el momento de la firma del contrato preliminar.

Si el comprador no cumple con sus obligaciónes, el vendedor puede rescindir el contrato y mantener el compromiso. En caso de que el vendedor no cumpla con su obligación, el comprador puede reclamar el doble de la cantidad de la garantía en caso de rescisión del contrato.

Es importante accentar que cualquiera de las partes en un contrato preliminar puede presentar una acción para la conclusión del contrato final. En este caso, el contrato se considerará concluido en el momento de la entrada en vigor de la resolución del tribunal.

                            3. Escritura notarial

Los contratos de transferencia de propiedad de bienes inmuebles en Bulgaria deben ejecutarse con escrituras notariales. El notario público emite una escritura notarial dentro de cuya área de práctica se encuentra la propiedad.

Las partes o sus representantes deben comparecer en persona ante el notario público que, antes de emitir el acto, deberá verificar su identidad, plena capacidad para actuar y autoridad de representacion.

Cuando alguna de las partes no tiene dominio del idioma búlgaro, el notario público designa un intérprete.

Al emitirse una escritura notarial, el notario público verifica si el vendedor posee dicha propiedad. El notario público no está obligado a verificar si la propiedad tiene algúna carga. El comprador solicitará un Certificado de cargas, emitido por la Agencia de Registros, que será presentado por el vendedor antes de firmar la escritura notarial.

Para transferir la propiedad inmobiliaria en Bulgaria, el notario público requiere los siguientes documentos:
  • la escritura notarial o un contrato para la partición voluntaria de bienes inmuebles, así como los protocolos de partición judicial relacionados con tales propiedades;
  • resúmenes del esquema catastral, graficas de propiedades autónomas dentro de un edificio;
  • una tasavion fiscal de los bienes inmuebles;
  • una decisión del órgano de administración de la empresa para vender o comprar la propiedad. Si una de las partes es una entidad legal extranjera, también se requiere un Certificado de registracion del Registro Mercantil;
  • una declaración estándar de ciudadanía y estado civil;
  • una declaración del vendedor de que él / ella no incurre en obligaciones pendientes y exigibles coercitivamente por impuestos, derechos de aduana y contribuciones obligatorias al seguro social. La existencia o no existencia de obligaciones públicas pendientes sobre la propiedad está certificada en la valoración fiscal. Cuando el vendedor tiene tales obligaciones, la transferencia de propiedad puede realizarse después de su pago o si el vendedor acepta la extinción de estas obligaciones del precio y el comprador paga la cantidad adeudada al presupuesto;
  • una declaración de origen de fondos firmada por el comprador.

El notario público también puede solicitar otros documentos dependiendo de cada caso individual: un contrato de matrimonio, un testamento, un certificado de heredero, un certificado de puesta en servicio o un permiso de uso de la propiedad, etc.

Cuando una de las partes está representada ante el notario público por poder, se verificará un poder notarial.

El notario público registra la escritura en la Agencia de Registro.

El comprador paga el precio de venta el día de la firma de la escritura notarial, excepto cuando se pagará mediante crédito bancario. En este caso, el vendedor recibirá el precio de venta después de la emisión de un Certificado de cargas por la Agencia de Registros que demuestre que la propiedad ha sido hipotecada en beneficio del banco y que no hay otras hipotecas sobre ella.

La posesión de la propiedad se transfiere el día de la firma de la escritura notarial. En general, el vendedor retiene la posesión de la propiedad hasta que el precio de venta se pague por completo.

Muchas veces, los costos relacionados a la transferencia de propiedad se pagan por el comprador. También es posible que los costos sean compartidos por las partes.

Los siguientes honorarios e impuestos deben pagarse al concluir la escritura notarial:
  • impuesto local sobre la adquisición de bienes. Cada Consejo Municipal determina la tasa de este impuesto. Para Sofía, es el 3% del mayor de los dos valores: el valor tasado de la propiedad o el precio acordado por un comprador y un vendedor;
  • honorarios notariales, calculados sobre el interés material certificado. En caso de diferencia entre el valor tasado de la propiedad y el precio de venta, en la cantidad más alta;
  • una tasa de registro para registrar la escritura notarial con la Agencia de Registros. Es una cantidad del 0.1% del interés material certificado. En caso de diferencia entre el valor tasado de la propiedad y el precio de venta, en la cantidad más alta;
  • costos de transferencias bancarias.

Para obtener más información o si desea comprar una propiedad inmobiliaria en Bulgaria, no dude en contactarnos por correo electrónico: office@kgmp-legal.com o llámenos al: +359 2 851 72 59.

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