Il contratto di locazione in Bulgaria è il contratto con il quale il locatore permette il godimento di un bene immobile a locatario (o conduttore) per un periodo di tempo determinato, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile in denaro.

Secondo la legge bulgara, un contratto di locazione è valido anche se pattuito solo in forma verbale. Tuttavia, si raccomanda vivamente di stipulare per iscritto i contratti di locazione.

In caso di contratto di locazione ad uso commerciale, è consigliabile sia l’autenticazione delle firme da parte del notaio sia la registrazione del contratto al Registro immobiliare. Il vantaggio di tale registrazione è che nel caso di trasferimento della proprietà il contratto rimane valido e giuridicamente vincolante per il nuovo proprietario dell’immobile per il termine in esso indicato.

La legge bulgara fissa una forma contrattuale specifica solo per il contratto di locazione di terreno agricolo. La forma richiesta dalla legge a pena di nullità è quella scritta con l’autenticazione delle firme da parte del notaio. Inoltre, questi contratti devono essere registrati presso il Registro immobiliare e presso l’Ufficio comunale agricolo locale.

Di solito, il locatario paga l’affitto del primo mese e una somma di denaro a titolo di deposito cauzionale al momento della stipula del contratto. Il deposito cauzionale è una forma di tutela a cui il locatore accede per potersi mettere al riparo da eventuali danni provocati all’immobile da parte del locatario, oppure nel caso in cui quest’ultimo si mostri inadempiente. Il deposito cauzionale non è previsto dalla legge. Di solito il valore del deposito e un affitto mensile. Nei contratti di locazione ad uso commerciale il valore del deposito e tre mensilità del canone mensile. Il locatore deve restituire il deposito al termine del contratto di locazione.

L’affitto che viene stabilito nel contratto possa subire degli aggiornamenti periodici. Solitamente, l’aggiornamento avviene sulla base degli indici di inflazione.

L’imposta sul reddito da locazione è del 10%.

La durata del contratto di locazione

Un contratto di locazione in Bulgaria non può essere stipulato per un periodo superiore a 10 anni. Se la locazione è stipulata per un periodo più lungo, il contratto sarà valido solo per 10 anni.

In caso di contratto di locazione ad uso commerciale non sono previste restrizioni legali che limitano la durata massima.

La durata minima di un contratto di locazione di terreno agricolo è di 5 anni agricoli. Non ci sono restrizioni che limitano la durata massima.

Se il conduttore continua a utilizzare la proprietà dopo la scadenza del termine inizialmente fissato senza l’obiezione del locatore, il contratto di locazione è considerato prorogato a tempo indeterminato.

Il contenuto del contratto di locazione

Il locatore deve consegnare al conduttore la proprietà in uno stato adeguato all’uso pattuito. In caso contrario, il locatario può richiedere la riparazione o una riduzione proporzionale del canone o può denunciare il contratto di locazione, nonché richiedere il risarcimento dei danni in tutti i casi.

Il locatario deve utilizzare la proprietà locata per l’uso determinato nel contratto. Inoltre, il locatario deve pagare il canone, nonché le spese relative alla proprietà locata.

Le opere di piccola manutenzione, che si rendono necessarie durante il normale uso dell’immobile locato, sono a carico del locatario. Ad esempio, la corrosione dei rubinetti, le serrature delle porte, la riverniciatura dei muri, ecc.

Tutte le altre riparazioni, se non siano imputabili a responsabilità, colpa o negligenza del locatario, sono a carico del locatore. Se il locatore non esegue le riparazioni, il locatario può chiedere la riparazione o una riduzione proporzionale del canone o può disdire il contratto. Inoltre, il locatario può chiedere anche il risarcimento dei danni. Nel caso che il locatario esegue la riparazione da solo, può detrarre le spese per la riparazione dall’affitto.

Se non diversamente concordato tra le parti, il locatario può sublocare tutta o parte della proprietà locata senza il previo consenso del locatore.

Il trasferimento della proprietà di un immobile locato

In caso di trasferimento della proprietà di un immobile locato, il contratto di locazione prosegue con il nuovo propietario senza alcuna modifica ma solo se è stato registrato nel Registro immobiliare.

Un contratto di locazione concluso per iscritto con l’autenticazione delle firme da parte del notaio, ma non registrato nel Registro immobiliare, rimane vincolante per il nuovo propietario solo per il termine in esso indicato o per un periodo massimo di un anno dalla data del trasferimento.

In tutti gli altri casi, il contratto è vincolante per il nuovo titolare dell’immobile locato come un contratto di locazione a tempo indeterminato.

Il locatore deve dare un indennizzo se il locatario è privato del godimento dell’immobile locato prima della scadenza della locazione.

La risoluzione del contratto di locazione

Di solito, la scadenza è il termine naturale del contratto di locazione in Bulgaria.

Il contratto di locazione può anche essere risolto:
  • di comune accordo tra le parti, o
  • in caso di inadempimento inadempimento di una delle parti, o
  • in caso di impossibilità oggettiva della prestazione, ecc.

Un contratto di locazione a tempo indeterminato può essere disdetto con un preavviso di un mese. Quando il contratto è a locazione giornaliera è sufficiente dare un preavviso di un giorno.

In caso di risoluzione del contratto, il locatario deve restituire la proprietà locata al locatore. Il locatario deve risarcire i danni causati dai membri della sua famiglia o dai suoi affittuari durante la locazione.

Per ulteriori informazioni, non esitate a contattarci via e-mail: office@kgmp-legal.com o chiamaci al numero: +359 2 851 72 59.

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