La legge bulgara consente ai cittadini stranieri o alle persone giuridiche di acquistare un immobile in Bulgaria.

I cittadini e le persone giuridiche dell’UE possono acquistare appartamenti, case con giardini, terreni che rientrano nella suddivisione in zone degli insediamenti, uffici e altre proprietà commerciali.

Tutti gli altri stranieri non possono acquistare terreni o parti del terreno. Se vogliono acquistare case con giardini, appezzamenti di terreno regolamentati o altri immobili che arrivano con parti del terreno, devono costituire una società bulgara.

L’acquisizione di terreni agricoli in Bulgaria è soggetta a ulteriori limitazioni sia per i cittadini europei e le persone giuridiche dell’UE che per i cittadini e le persone giuridiche non UE.

Al fine di verificare che l’acquisto di un immobile in Bulgaria non nasconda sorprese, si e altamente raccomandato di consultare un avvocato prima di firmare un contratto, nonché durante ogni fase del processo di acquisto.

La due diligence immobiliare comprende ma non si limita a: accertare la proprietà dell’immobile; esistenza di gravami, testamenti, azioni legali, procedimenti di esecuzione o di sicurezza; tasse elettricità, acqua e bollette del riscaldamento non pagate; requisiti di costruzione, ecc. È anche importante che il venditore sia sposato e che il coniuge acconsenta a vendere proprietà.

Il processo di acquisto di un immobile in Bulgaria comprende le seguenti fasi:

                                  1. Contratto di deposito

Le agenzie immobiliari richiedono all’acquirente di firmare un contratto di deposito. L’obiettivo principale di tale accordo è la proprietà di essere riservata per l’acquirente e non più disponibile per la vendita.

L’importo del deposito varia generalmente tra i 500 ai 2000 euro.

Se l’acquirente è intitolato a restituzione del deposito pagato dipende dai termini dell contratto di deposito. Più spesso il deposito non è rimborsabile se l’acquirente non riesce a scambiare un contratto preliminare o un atto notarile entro il periodo di tempo specificato. Al fine di evitare controversie, si consiglia all’acquirente di chiedere a un avvocato di rivedere il contratto prima della firma del contratto.

Si noti che non si tratta di un contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare. Di solito, la commissione dell’agente è pari al 2-4% del prezzo di vendita, pagabile al momento della firma del contratto preliminare o dell’atto notarile, ad eccezione di quelle proprietà per le quali si prevede zero commissioni per chi compra.

                                2. Contratto preliminare

Un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in Bulgaria deve essere concluso per iscritto. Contiene disposizioni relative ai termini e alle condizioni essenziali del contratto definitivo:

  • la descrizione della proprietà;
  • il prezzo di vendita;
  • le condizioni e i termini di pagamento;
  • la scadenza per la firma dell’atto notarile;
  • le condizioni e i termini per la costruzione della proprietà – per le proprietà fuori piano;
  • garanzie e impegni delle parti;
  • il trasferimento del possesso alla proprietà;
  • il risarcimento per danni derivanti dall’inadempimento degli obblighi delle parti, ecc.

Di solito, l’acquirente paga il 10% del prezzo di vendita come caparra al momento della firma del contratto preliminare.

In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può recedere dal contratto e mantenere la caparra. Se inadempiente è il venditore, l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

È importante indicare che entrambe le parti di un contratto preliminare possono presentare un ricorso per la conclusione del contratto finale. In tal caso, il contratto si considera concluso al momento dell’entrata in vigore della sentenza del tribunale.

                                 3. Atto notarile

I contratti per il trasferimento della proprietà degli immobili in Bulgaria devono essere eseguiti con atti notarili. Un atto notarile viene emesso dal notaio all’interno della cui area di pratica si trova la proprietà.

Le parti o i loro rappresentanti devono comparire di persona davanti al notaio che, prima di emettere l’atto, verifica l’identità, la piena capacità di agire e l’autorità rappresentativa delle persone che sono apparse prima.

Laddove una delle parti non abbia alcuna padronanza della lingua bulgara, il notaio nomina un interprete.

Il notaio verifica se il venditore possiede tale proprietà. Il notaio non è tenuto a verificare se l’immobile sia già gravato da un diritto reale di godimento o di garanzia, quali ad esempio le ipoteche, i pignoramenti, l’enfiteusi, la superficie, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali. L’acquirente deve richiedere un certificato di assenza o sussistenza di trascrizioni di privilegi sulla proprietà, che deve essere presentato dal venditore prima di firmare l’atto notarile.

Per trasferire la proprietà degli immobili in Bulgaria, il notaio richiede i seguenti documenti:
  • l’atto notarile o il contratto per la divisione volontaria di beni immobili, nonché i protocolli di ripartizione dei tribunali relativi a tali proprietà;
  • la schema catastale, disegni di proprietà autonome all’interno di un edificio o schizzi;
  • la valutazione fiscale degli immobili;
  • la dichiarazione di modulo standard per cittadinanza e stato civile;
  • la decisione dell’ente di gestione della società per la vendita o l’acquisto della proprietà. Nel caso che la società è la persona giuridiche straniera, serve anche un Certificato di buona reputazione;
  • la dichiarazione del venditore che non incorre in alcun obbligo in sospeso e coercibilmente esecutivo per tasse, dazi doganali e contributi obbligatori di previdenza sociale;
  • la dichiarazione dei fondi firmata dall’acquirente.

Il notaio può anche richiedere altri documenti: un contratto di matrimonio, un testamento, un certificato di erede, un certificato di messa in servizio o un permesso d’uso della proprietà, ecc.

Quando una delle parti è rappresentata davanti al notaio dal delegato, la procura deve essere verificata da un notaio.

Il notaio transcrive l’atto nel Registro immobiliare.

L’acquirente paga il prezzo di vendita il giorno della firma dell’atto notarile, tranne quando sarà pagato tramite credito bancario. In questo caso il venditore riceverà il prezzo di vendita dopo l’emissione di un certificato di assenza o sussistenza di trascrizioni di privilegi sulla proprietà attestante che la proprietà è stata ipotecata a beneficio della banca e non ci sono altri privilegi.

Il possesso alla proprietà viene trasferito il giorno della firma dell’atto notarile. Di solito, il venditore mantiene il possesso fino al completo pagamento del prezzo di vendita.

Più spesso i costi relativi al trasferimento di proprietà sono a carico dell’acquirente. È anche possibile che i costi vengano condivisi dalle parti.

Le seguenti commissioni e tasse sono dovute alla conclusione dell’atto notarile:
  • un’imposta locale sull’acquisizione di proprietà. Ogni consiglio comunale determina l’aliquota di questa imposta. Per Sofia è il 3% del più alto dei due valori: il valore valutato della proprietà o il prezzo di vendita;
  • spese notarili, calcolate sul prezzo di vendita. In caso di differenza tra il valore valutato della proprietà e il prezzo di vendita – sull’importo più elevato;
  • una quota di iscrizione per la registrazione dell’atto notarile presso il Registro immobiliare. È pari allo 0,1% del prezzo di vendita. In caso di differenza tra il valore valutato della proprietà e il prezzo di vendita – sull’importo più elevato;
  • costi di trasferimento bancario.

Per ulteriori informazioni o se si desidera acquistare un immobile in Bulgaria, non esitate a contattarci via e-mail: office@kgmp-legal.com o chiamaci al numero: +359 2 851 72 59.

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