Ο βουλγαρικός νόμος επιτρέπει στους ξένους, πολίτες ή νομικά πρόσωπα, να έχουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων στη Βουλγαρία.

Οι πολίτες και οι νομικές οντότητες της ΕΕ μπορούν να αγοράζουν διαμερίσματα, σπίτια με κήπους, οικόπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης οικισμών, διαμερίσματα σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα, γραφεία και άλλα εμπορικά ακίνητα.

Όλοι οι άλλοι ξένοι, εκτός ΕΕ, δεν μπορούν να αγοράσουν γη ή εξ αδιαιρέτου τμήματα γης. Αν θέλουν να αγοράσουν σπίτια με κήπους, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα που βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου τμήματα γης, πρέπει να δημιουργήσουν μια βουλγαρική εταιρεία.

Η απόκτηση γεωργικής γης στη Βουλγαρία υπόκειται σε πρόσθετους περιορισμούς τόσο για τους πολίτες της ΕΕ όσο και για τους μη νομικούς φορείς της ΕΕ.

Για να βεβαιωθείτε ότι η αγορά του ακινήτου δεν κρύβει κάποια έκπληξη, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε σύμβασης, καθώς και σε κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς.

Η δέουσα έρευνα ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει αλλά δεν περιορίζεται σε: εξακρίβωση της κυριότητας του ακινήτου, την ύπαρξη βαρών, διαθηκών, δικαστικών απαιτήσεων, διαδικασιών εκτέλεσης ή ασφάλειας, μη καταβληθέντες φόρους, λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, νερού και θέρμανσης, απαιτήσεις κατασκευής κλπ. Επίσης σημαντικό είναι, εάν ο πωλητής είναι παντρεμένος και εάν ο σύζυγος συναινεί στην πώληση περιουσίας.

Η διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει τα παρακάτω βήματα:

Συμφωνία με το μεσιτικό γραφείο

Ο κύριος στόχος μιας τέτοιας συμφωνίας είναι η ιδιοκτησία που προορίζεται για τον αγοραστή να μην είναι πλέον διαθέσιμη προς πώληση.

Το ποσό της κράτησης διαμονής κυμαίνεται γενικά από 500 έως 2000 ευρώ.

Το αν ο αγοραστής δικαιούται την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης. Συχνότερα η προμήθεια κράτησης δεν επιστρέφεται αν ο αγοραστής δεν αντικαταστήσει την προκαταρκτική σύμβαση ή συμβολαιογραφική πράξη εντός της καθορισμένης προθεσμίας. Προκειμένου να αποφευχθούν διαφωνίες, συνιστάται ο αγοραστής να ζητήσει από έναν δικηγόρο να αναθεωρήσει τη συμφωνία πριν από την είσοδο του αγοραστή σε αυτήν και να καταβάλει το τέλος κράτησης.

Παρατηρήστε ότι δεν πρόκειται για πραγματική συμφωνία πώλησης του ακινήτου με το μεσητικό γραφείο. Συνήθως, η μεσιτική αμοιβή  είναι 2-4% της τιμής του ακινήτου, πληρωτέα με την υπογραφή προσύμφωνου πώλησης ή συμβολαιογράφου, εκτός από τα ακίνητα για τα οποία αναφέρεται ρητά ότι δεν υπάρχει προμήθεια από τον αγοραστή.

Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου

Μια προκαταρκτική σύμβαση πώλησης για την αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία συνάπτεται γραπτώς. Περιέχει διατάξεις σχετικά με τους βασικούς όρους και προϋποθέσεις της τελικής σύμβασης:

  • περιγραφή του ακινήτου.
  • την τιμή πώλησης.
  • τους όρους πώλησης και τους όρους πληρωμής.
  • προθεσμία υπογραφής της συμβολαιογραφικής πράξης.
  • τους όρους και τις προϋποθέσεις κατασκευής του ακινήτου – για ιδιότητες εκτός σχεδίου.
  • εγγυήσεις και δεσμεύσεις των μερών.
  • μεταβίβαση της κατοχής επί του ακινήτου.
  • αποζημίωση για ζημίες που προκύπτουν από τη μη εκπλήρωση υποχρεώσεων των μερών κλπ.

Συνήθως, ο αγοραστής καταβάλλει το 10% της συμφωνηθείσας τιμής ως αξιόπιστη κατάθεση κατά την υπογραφή του προσύμφωνου πώλησης . Αν ο αγοραστής δεν εκπληρώσει την υποχρέωσή του, ο πωλητής μπορεί να αποσυρθεί από τη σύμβαση και να διατηρήσει την προκαταβολή. Σε περίπτωση που ο πωλητής δεν εκπληρώσει την υποχρέωσή του, ο αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει το διπλάσιο του ποσού της προκαταβολής σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης.

Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι κάθε συμβαλλόμενος σε μια προκαταρκτική σύμβαση μπορεί να ασκήσει αγωγή για τη σύναψη της τελικής σύμβασης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση θεωρείται ότι συνάπτεται από τη στιγμή της έναρξης ισχύος της απόφασης του δικαστηρίου.

 Συμβολαιογραφική πράξη

Οι συμβάσεις για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων στη Βουλγαρία πρέπει να εκτελούνται με συμβολαιογραφικές πράξεις. Η συμβολαιογραφική πράξη εκδίδεται από τον συμβολαιογράφο, στον τομέα του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.

Οι διάδικοι ή οι εκπρόσωποί τους πρέπει να εμφανίζονται αυτοπροσώπως ενώπιον του συμβολαιογράφου ο οποίος, πριν εκδώσει την πράξη, επαληθεύει την ταυτότητα, την πλήρη ικανότητα να ενεργεί και την αντιπροσωπευτική αρχή των προσώπων που εμφανίστηκαν σε αυτόν.

Σε περίπτωση που κάποιο από τα μέρη δεν μιλάει τη βουλγαρική γλώσσα, ο συμβολαιογράφος διορίζει διερμηνέα.

Πριν την έκδοση συμβολαιογραφικού εγγράφου, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει εάν ο πωλητής κατέχει το εν λόγω ακίνητο και εάν πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις για την πραγματοποίηση της συναλλαγής. Ο συμβολαιογράφος δεν υποχρεούται να ελέγχει εάν το ακίνητο έχει οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις. Ο αγοραστής ζητά από τον πωλητή να υποβάλει βεβαίωση χρέους, η οποία εκδίδεται από την Υπηρεσία Μητρώου, πριν από την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης.

Προκειμένου να μεταβιβαστεί η κυριότητα του ακινήτου, ο συμβολαιογράφος απαιτεί τα ακόλουθα έγγραφα:
  • συμβολαιογραφικό συμβόλαιο ή σύμβαση για την εθελοντική κατάτμηση ακίνητης περιουσίας, καθώς και πρωτόκολλα χωρισμού δικαστηρίων σχετικά με τέτοιες ιδιοκτησίες.
  • περιλήψεις από το κτηματολόγιο, σχέδια αυτοτελών ακινήτων μέσα σε ένα κτίριο ή σκίτσα.
  • φορολογική αποτίμηση του ακινήτου.
  • απόφαση του φορέα διαχείρισης της εταιρείας για την πώληση ή την αγορά του ακινήτου. Εάν ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ξένη εταιρεία, απαιτείται πιστοποιητικό καλής θέσης.
  • μια τυποποιημένη δήλωση φόρμας για την υπηκοότητα και την οικογενειακή κατάσταση.
  • δήλωση του πωλητή ότι δεν υφίσταται εκκρεμείς και αναγκαστικά εκτελεστές υποχρεώσεις για φόρους, δασμούς και υποχρεωτικές εισφορές κοινωνικής ασφάλισης. Η ύπαρξη ή μη ύπαρξη εκκρεμών δημοσίων υποχρεώσεων επί του ακινήτου πιστοποιείται στην φορολογική αποτίμηση. Όταν ο πωλητής έχει τέτοιες υποχρεώσεις, η μεταβίβαση της κυριότητας μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την πληρωμή τους ή αν ο πωλητής συμφωνήσει στην απόσβεση αυτών των υποχρεώσεων από την τιμή και ο αγοραστής πληρώνει το οφειλόμενο ποσό στον προϋπολογισμό.
  • δήλωση του αγοραστή για την πηγή των χρημάτων με τα οποία θα αγοράσει το ακίνητο.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί επίσης να ζητήσει και άλλα έγγραφα ανάλογα  την περίπτωση: σύμβαση γάμου, διαθήκη, πιστοποιητικό κληρονόμου, πιστοποιητικό αναθέσεως ή άδειας χρήσης του ακινήτου κλπ.

Όταν ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη εκπροσωπείται ενώπιον του συμβολαιογράφου από πληρεξούσιο άτομο, η πληρεξουσιότητα πρέπει να επαληθευθεί από το  συμβολαιογράφο.

Ο συμβολαιογράφος καταχωρεί την πράξη  στην Υπηρεσία Μητρώου.

Ο αγοραστής πληρώνει την τιμή πώλησης την ημέρα της υπογραφής της συμβολαιογραφικής πράξης εκτός από την περίπτωση που θα καταβληθεί μέσω τραπεζικής πίστωσης. Στην περίπτωση αυτή ο πωλητής θα λάβει την τιμή πώλησης μετά την έκδοση Πιστοποιητικού για βαρύτητα από την Υπηρεσία Μητρώου, αποδεικνύοντας ότι το ακίνητο έχει υποθηκευθεί προς όφελος της τράπεζας και δεν υπάρχουν άλλα στεγαστικά δάνεια πάνω από αυτό.

Η κατοχή του ακινήτου μεταφέρεται την ημέρα υπογραφής της συμβολαιογραφικής πράξης. Συνήθως, ο πωλητής διατηρεί την κατοχή του ακινήτου μέχρι να πληρωθεί πλήρως η τιμή πώλησης.

Συχνότερα, οι δαπάνες που σχετίζονται με τη μεταβίβαση της κυριότητας οφείλονται από τον αγοραστή. Είναι επίσης δυνατή η κατανομή των εξόδων από τα μέρη.

Τα ακόλουθα τέλη και φόροι οφείλονται μετά τη σύναψη της συμβολαιογραφικής πράξης:
  • τοπικός φόρος επί της απόκτησης ακινήτου. Κάθε Δήμος καθορίζει το ποσοστό αυτού του φόρου. Για τη Σόφια είναι 3% της υψηλότερης από τις δύο αξίες – η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου ή η τιμή που ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν.
  • συμβολαιογραφικά τέλη, υπολογιζόμενα με βάση το υψηλότερο ποσό της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου και την τιμή πώλησης.
  • τέλος εγγραφής για την εγγραφή της συμβολαιογραφικής πράξης στην Υπηρεσία Μητρώου σε ποσοστό 0,1% του υψηλότερου ποσού της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου και της τιμής πώλησης.
  • τα έξοδα τραπεζικών μεταφορών.

Για περισσότερες πληροφορίες ή για νομική συνδρομή, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω e-mail: office@kgmp-legal.com ή τηλεφωνήστε μας στο: +359 2 851 72 59.


Στείλτε μια ερώτηση

Επαφές