Право на ползване върху недвижим имот се учредява с нотариален акт. Най-често това става с нотариалния акт, с който имотът се продава или дарява или се прехвърля срещу задължение за издръжка и гледане, като собственикът запазва за себе си правото на ползване. Типични такива случаи в практиката са даренията и прехвърлянията срещу издръжка и гледане на имоти между родители и деца или между баби/дядовци и внуци. Няма пречка обаче учредяването на вещно право на ползване да се направи и с отделен нотариален акт, както и със завещание. Също така, право на ползване може да се учреди и от съсобственик за неговите идеални части от имота или в полза на трето лице, което не е страна по договора за продажба, дарение или издръжка и гледане.
Учредяването на право на ползване може да бъде възмездно или безвъзмездно.
Правото на ползване върху недвижим имот (апартамент, къща, гараж, дворно място, земеделски земи) включва правото да се използва имота съгласно неговото предназначение и правото да се получават добиви от него без да се променя съществено.
Ако има учредено или запазено право на ползване, собственикът на имота се превръща в т.нар. „гол собственик“. Той нито може да ползва собствения си имот, нито може да изгони ползвателя. Само притежателят на правото на ползване може да го отдава под наем или аренда, респ. да получава доходите от тях, както и да събира естествените плодове (грозде, череши, ябълки и т.н.).
Освен права обаче, ползвателят има и задължения. Например:
- да плаща разноските, свързани с ползването, вкл. данъците, консумативите и др.подобни;
- да поддържа имота в състоянието, в което е бил към датата на учредяване или запазване на правото на ползване като не отговаря за овехтяването и изхабяването на имота, които се дължат на обикновената употреба;
- да върне имота на собственика след прекратяване на правото на ползване, ако правото е отстъпено за определен срок;
- да застрахова имота в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката.
Противоречия в съдебната практика пораждат често използваните в нотариалните актове изрази като „безвъзмездно учредява право на ползване“ или „безвъзмездно запазва право на ползване“, когато възникват спорове кой трябва да плаща данъците и другите разходи, свързани с ползването на имота. В някои съдебни решения се приема, че когато учредяването или запазването е безвъзмездно, всички данъци и други разходи по време на ползването остават като задължение на собственика. В други съдебни актове се застъпва становището, че ползвателят винаги е длъжен да заплаща данъците и разноските, свързани с ползването на имота, независимо дали правото на ползване е учредено безвъзмездно или възмездно.
Препоръчваме, при учредяване или запазване на право на ползване страните винаги да включват и клаузи кой ще заплаща данъците и разходите, свързани с ползването на имота.
ВАЖНО!!! Правото на ползване е ТЕЖЕСТ върху имота.
При прехвърляне на имот, върху който има право на ползване, това право се запазва и за новия собственик. Дори имотът да е придобит на публична продан, пак се запазва правото на ползване.
Правото на ползване винаги е с оглед на личността на ползвателя. Той не може да го прехвърля на други лица.
Това право НЕ се наследява. То се прекратява със смъртта на ползвателя, ако е учредено или запазено пожизнено. Няма пречка в нотариалния акт страните да уговорят и друг по-кратък срок. Напр. да се учреди правото за срок от 10 г. Ако обаче ползвателят почине преди изтичането му, правото ще се прекрати със смъртта му.
Притежателят на правото на ползване може и сам да се откаже от него. Отказът се извършва с нотариално заверена декларация. Тя трябва задължително да се впише в Службата по вписванията по местонахождението на имота.
Правото на ползване може и да се погаси по давност, ако не се упражнява в продължение на 5 години.
Собственикът може да иска прекратяване на правото на ползване по съдебен ред само:
- ако ползвателят си служи с имота по начин, който го застрашава или значително поврежда;
- когато ползвателят нарушава своите съществени задължения;
- ако ползвателят съществено променя вещта.
Ако се нуждаете от консултация или съдействие във връзка с прехвърляне на недвижими имоти, учредяване или запазване на право на ползване върху тях, свържете се с нас на e-mail: office@kgmp-legal.com
Изпратете запитване
