С договор за наем наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент, къща, офис и др.) или част от него (стая, етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на наемна цена.
Сключване на договор за наем
Договорът за наем се счита за валидно сключен, дори страните да са постигнали само устно съгласие и да не са подписали писмено споразумение. В този случай, в отношенията между наемодателя и наемателя ще се прилагат разпоредбите на Закона за задълженията и договорите.
С оглед доказване на уговорките между страните при евентуален бъдещ спор, препоръчително е, а и в практиката се е наложило, наемният договор да се сключва в писмена форма. При договорите за наем на недвижими имоти, които ще се ползват за търговски и бизнес цели (офиси, магазини, производствени сгради и др.), най-често договорите за наем се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и се вписват в Имотния регистър. По този начин договорът за наем ще остане в сила за посочения в него наемен срок и за новия собственик на недвижимия имот.
Ако обаче се отдава под наем земеделска земя, договорът задължително трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Договорите за аренда трябва да бъдат вписани в Имотния регистър и и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.
Срок на договора за наем
Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка.
Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години. Няма ограничение за максималния срок на договора за аренда на земеделска земя.
Наемна цена
Размерът на наема се определя свободно между страните. Той може да е уговорен като месечни вноски, годишен наем или друг, избран от страните период. Ако обаче наемодател и наемател са свързани лица, за данъчни цели размерът на уговорения наем трябва да съответства на пазарните наемни цени за такъв тип имот.
Обикновено при сключване на договора наемателят заплаща първият месечен наем и депозит в размер на един или два месечни наема. При прекратяване на договора депозитът му се възстановява, ако няма неплатени наеми или сметки за ток, вода, такси към етажната собственост или фирмата, поддържаща затворения комплекс и т.н.
Също така, в договорите за наем често се включват клаузи за актуализация на наемната цена. Като критерии се използват обявената инфлация от Националния статистически институт, промяна в пазарните цени на наемите над определен процент и т.н.
Права и задължения на наемодателя и наемателя
Наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на целта, за който е нает. Ако не е предаден в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.
Ако наетият имот има нужда от ремонт, за да бъде ползван, най-често наемателят извършва ремонта срещу намаляване на наема за определен период или освобождаване от задължението да плаща наем докато трае ремонтът. При наем на жилище, което ще се ползва за офис, трябва да се имат предвид и особените изисквания за такъв тип ползване. При наемане на имоти, които ще се ползват за магазини, фризьорски салони и т.н., много често се налага самите помещения да бъдат реконструирани и да се извадят от различни държавни органи съответни разрешителни за дейността.
Наемодателят не отговаря за недостатъците на имота, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. Затова се препоръчва при сключване на договора да се подпише протокол за предаване на имота и да се направи внимателен оглед и проверка на всички инсталации.
Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено ползване, са за сметка на наемателя. Напр. замърсяване на стени, разяждане на кранове, на брави и др.
Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемателят извърши сам съответния ремонт с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността му срещу наема. Няма пречка обаче, в договора да се уговори, че и тези повреди или част от тях също ще се заплащат от наемателя.
По правило местните данъци и такси за имота (данък сгради, такса смет) са за сметка на собственика на имота. Страните по договора за наем могат да уговорят, че те ще се заплащат изцяло или отчасти от наемателя.
Наемателят трябва да ползва наетия имот за определеното в договора ползване. Ако изрично не е посочено за каква цел се наема имотът, той трябва да се ползва съгласно предназначението му.
Освен уговорения наем, наемателят е длъжен да плаща и разходите, свързани с ползването на имота. Освен консумативите за имота (ток, вода, парно), за негова сметка са и таксите за поддръжка на етажната собственост. Разходите за ремонти на етажната собственост обаче, са за сметка на собственика на имота.
След прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да върне имота. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.
Няма пречка наемателят да пренаеме части от наетия имот без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Възможно е в договора за наем да се включи забрана за пренаемане, освен с изрично писмено разрешение на наемодателя.
Прехвърляне на наетия имот в срока на наемния договор
При прехвърляне на наетия недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо новия собственик, само ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Достоверна дата имат напр. договорите за наем, които са сключени в писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота, договорът е задължителен за новия собственик като договор за наем без определен срок. В този случай, договорът може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
Прекратяване на договор за наем
Договорът за наем се прекратява с изтичане на уговорения наемен срок.
Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В случай че наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Ако в договора за наем не е посочен срок, всяка от страните може да го прекрати като предизвести другата един месец по-рано.
В договора за наем могат да се уговорят различни хипотези за предсрочното му прекратяване. Най-често това са неплащане на един или два месечни наеми или консумативи и др.
В случай, че се нуждаете от повече информация или съдействие за изготвяне, изменение или прекратяване на договор за наем, свържете се с нас на тел.: 02 851 72 59 или на e-mail: office@kgmp-legal.com
Изпратете запитване
